KIINTEISTÖKAUPAN KULUT JA VELVOITTEET: Mitä asunnon myyminen maksaa?

Kiinteistön ostaja maksaa kauppahinnan lisäksi ostoksestaan koko joukon muita kuluja. Mitkä sitten ovat myyjän kulut?

Kaikki Espanjan kiinteistökaupasta kiinnostuneet henkilöt ovat moneen kertaan kuulleet varoituksia siitä, että myyntihintaan on laskettava päälle moninaisia kuluja. Usein ne muodostavat jopa kymmenen prosentin lisän lopullisen kauppahinnan päälle ja niiden maksaja on yleensä kiinteistön ostaja.

Myyjä maksaakin koko joukon kuluja myydessään kiinteää omaisuuttaan Espanjassa. Jotkut kulut ovat selkeitä ja lakisääteisiä, toisista voidaan kaupan yhteydessä neuvotella ja sopia niiden jakautuminen osapuolten kesken. Mikäli eri sopimusta ei ole, mennään lain määräämällä tavalla.

Myyntivoiton vero

Myyntivoiton verotus riippuu monesta seikasta, joista tärkeimpiä lienevät aika, jonka henkilö on kiinteistön omistanut, sen käyttötarkoitus eli onko se ollut vakituinen vai loma-asunto sekä myyjän oleskelustatus Espanjassa – residentti vai ei-residentti.

Mikäli henkilö on residentti ja yli 65-vuotias, tämä ei joudu maksamaan myyntivoiton veroa kiinteistön myynnistä, tosin tietyin ehdoin. Verovapauden saavuttamiseksi kiinteistön on täytynyt olla tämän omistuksessa ja vakituinen koti vähintään kahden vuoden ajan.

Alle 65-vuotias residentti selviää niin ikään ilman myyntivoiton veroa, mikäli tämä täyttää ehdon vakituisesta kodista ja sen omistamisesta vähintään kahden vuoden ajalta, mutta muitakin ehtoja on. Myytävästä asuinkiinteistöstä saatavat varat on käytettävä uuden vakituisen kodin ostamiseen seuraavien kahden vuoden aikana. Varat tai osan varoista voi myös käyttää uuden kodin remontoimiseen, mutta tästä on säilytettävä laskut (facturas).

Ei-residentiltä pidätetään kolme prosenttia kauppasummasta

Mikäli myyjä on ei-residentti tämä ei enää nykypäivänä voi välttyä myyntivoiton veron maksamiselta. Myyjän ollessa ei-residentti, ostajalla on myyntihetkellä velvollisuus pidättää kolme prosenttia kauppahinnasta ja tehdä suoritus suoraan verohallinnolle. Kyseessä ei ole lopullinen summa, vaan verohallinto palauttaa erotuksen myyjälle, mikäli myyntivoiton summa on pienempi kuin 3 prosenttia kokonaishinnasta.

Kiinteistön rasitteet

Myyntitilanteessa kiinteistön on hyvä olla rasitevapaa eli espanjaksi ilmaistuna libre de cargas. Useat rasitteet, etenkin, jos ne ovat pitkältä ajalta, käyvät ilmi kauppaa ennen pyydettävästä nota simple -omaisuusrekisteriotteesta. Esimerkiksi kiinteistön hankintaa varten haettu laina ja mahdolliset ulosotot merkitään aina omaisuusrekisteriin, mutta muitakin mahdollisia rasitteita voi ilmetä.

Yleinen käytäntö on, että myyjä maksaa mahdolliset rasitteet pois joko ennen myyntitilannetta tai kaupanteon yhteydessä. Myyjä ja ostaja voivat toki myös sopia, että ostaja ottaa kantaakseen kiinteistön mahdolliset velat tai jonkun niistä. Tämä kuitenkin tarkoittaa, että velkojan on siitä oltava tietoinen ja suostuvainen asiaan. Tällainen voi olla esimerkiksi asuntolaina, jonka maksamattoman osuuden ostaja voi ottaa kantaakseen. Toimenpiteen nimi on subrogación de hipoteca ja luonnollisesti lainan myöntäneen pankin on oltava operaatioon myötämielinen.

Tarkista asuntolainan ehdot ennen kaupantekoa

Pääsääntöisesti kuitenkin kiinteistön velat maksetaan pois ennen kaupantekoa tai sen yhteydessä.

Riippuen ajankohdasta, jona kiinteistö myydään, myyjä ja ostaja voivat sopia siitä, kuka maksaa ostovuoden kiinteistöveron. Yleinen käytäntö on, että kiinteistöveron eli IBI:n kantaa henkilö, jonka nimissä kiinteistö on ollut sen vuoden ensimmäisenä päivänä, jona asuntokauppa tehdään. Niin ikään mahdolliset taloyhteisön hoitovastikkeet – gastos de comunidad – on oltava hoidettu kauppahetkeen asti. Yleinen käytäntö on, että myyjäosapuoli tuo kaupantekohetkellä notaarille mukaansa tositteet sekä kaupungintalolta että taloyhteisöltä siitä, että velvoitteet on hoidettu.

Pelkkiin tositteisiin ei kannata tuudittautua

Tässä vaiheessa valveutunut ostaja on tarkkana ja pyytää viimeisten maksukuittien lisäksi myös todistuksen siitä, että kiinteistöstä ei ole olemassa maksamattomia kiinteistövero- tai hoitomaksuja muilta vuosilta. Erinomainen tapa tarkistaa tämä on pyytää sekä kaupungintalolta että taloyhteisön isännöitsijältä todistus, certificado de deudas, siitä, että kiinteistöllä ei ole velkoja. Myös taloyhteisön yleiskokousten viimeisten vuosien pöytäkirjat ovat hyvä osoite asian tarkistamiseen, sillä niihin merkitään mahdolliset hoitovastikevelat.

Myyntivoiton veron lisäksi myyjän maksettavaksi koituu myös Plusvalía-vero, josta on ollut paljon puhetta viime aikoina. Riippuen ajasta, jonka henkilö on kiinteistön omistanut, se saattaa olla useita tuhansia euroja. Plusvalían suuruuden voi selvittää omalta kaupungintalolta ennen kaupantekoa ja haluttaesssa vaikkapa ennen kiinteistön myyntiin laittamista, jotta osaa ottaa sen huomioon myyntihintaa laskiessa.

On niin ikään myyjän velvoite hankkia asunnolle todistus sen energiatehokkuudesta, certificado de eficiencia energética. Energiatehokkuustodistus on ollut Espanjassa asuntoa myytäessä tai vuokrattaessa pakollinen vuodesta 2013. Sen hinta riippuu kiinteistön koosta, yleisimmin se maksaa 50–150 euroa. Energiatehokkuustodistuksen tarkoituksena on kertoa ostajalle, kuinka suuri kiinteistön energiankulutus on. Luokitus, jonka kiinteistö saa, riippuu monista seikoista, muun muassa rakennusmateriaaleista, ikkunoiden paksuudesta, kiinteistön ilmansuunnasta ja kodinkoneiden energialuokituksista. Luokitukset ovat A–G niin, että A ilmaisee parasta energiatehokkuutta ja G heikointa.

Myyjä maksaa kiinteistönvälittäjän palkkion

On yleinen käytäntö, että myyjä tukeutuu kiinteistöään myydessään asiantuntija-apuun. Allekirjoittaessaan sopimuksen kiinteistönvälittäjän kanssa tämä sitoutuu maksamaan ostajan löytäjälle sovitun summan mukaisen palkkion, joka yleensä on viisi prosenttia myyntihinnasta. Mikäli kaupassa on mukana useampi välittäjä palkkio yleensä jaetaan kaikkien kesken.

Myyjän kannattaa olla tarkkana siitä, kuka asuntoa esittelee ja kuka lopulta sen myy, sillä jos asunto on maan tavan mukaisesti myynnissä useammalla kiinteistönvälittäjällä joku heistä saattaa katsoa asiakkaan kuuluvankin itselleen ja näin konfl ikti on valmis.

Tärkeä ammattilainen kiinteistökauppaa tehdessä on myös asianajaja. Yleensä myyjä ja ostaja palkkaavat kukin oman laillisen edustajansa sopimuksen laatimista varten ja kukin osapuoli luonnollisesti maksaa oman asianajajansa palkkion. Asianajajan palkkio riippuu kiinteistökaupan monimutkaisuudesta sekä siitä, mitä oheispalveluja siihen sisältyy. Hyvä ammattilainen antaa asiakkaalleen hinta-arvion jotta myöhemmin ei synny ikäviä yllätyksiä.

Notaarikuluista voi neuvotella

Vaikka yleisesti oletetaan, että ostaja maksaa notariaattikulut kokonaisuudessaan, myyjäosapuoli joutuu ainakin Espanjan siviililain mukaan huolehtimaan oman myynti-escrituransa kulun maksusta notariaatille. Hinta riippuu siitä, kuinka monta sivua escritura sisältää ja minkä hintainen myytävä kiinteistö on. Ostaja maksaa puolestaan oman escrituransa. On kuitenkin yleistä, että notaarikulujen jakautumisesta neuvotellaan osapuolten kesken. Koska suurin osa niistä kaatuu ostajan maksettaviksi, on myös yleinen tapa, että ostaja valitsee notariaatin, jota kaupan vahvistamiseen käytetään.

Notaarimaksut ovat Espanjassa valtion määrittämiä. Keskihintaisen kiinteistön myyjä maksaa escriturastaan kuluja arviolta noin 300 euron edestä, mutta valveutunut myyjä varmistaa tämänkin kulun suuruuden ennen kaupan tekoa.

Teksti ja kuva Toimitus

2024-03-19 11:30:52