Vuokrat pilvissä Espanjassa
Espanjan rannikkokaupungeissa ja saarilla vuokrat ovat jopa kaksinkertaistuneet kymmenessä vuodessa. Mikä ajaa hinnat pilviin ja miten se vaikuttaa meihin suomalaisiin?
Monissa Espanjan rannikkokaupungeissa sekä saarilla vuokrat ovat jopa kaksinkertaistuneet kymmenessä vuodessa. Vuokrat ovat olleet jo pitkään kuuma puheenaihe Espanjassa ja keväällä monissa Espanjan kaupungeissa osoitettiinkin mieltä korkeiden vuokrien takia. Mitä Espanjan vuokramarkkinoilla oikein tapahtuu ja miten se vaikuttaa suomalaisiin vuokralaisiin ja vuokranantajiin Espanjassa?
Espanja on perinteisesti ollut omistusasumiseen perustuva maa, jossa asunnon omistaminen on yleisempää kuin monissa muissa Euroopan maissa. Monet omistavat kotinsa lisäksi myös kesäasunnon aivan kuten Suomessakin. Vuokraaminen on kuitenkin yleistynyt Espanjassa jo pitkään. Yhä harvemmalla nuorella on varaa hankkia omaa asuntoa, kun asuntojen hinnat ja lainakorot ovat nousseet. Asunnon omistamiseen liittyvien kulujen kasvu on paitsi nostanut vuokrien hintoja myös lisännyt vuokralaisten määrää.
Suomesta poiketen maassa ei ole juurikaan rakennettu julkisia vuokra-asuntoja, joten vuokralaiset etsivät asuntonsa yksityisiltä markkinoilta. Kilpailu asunnoista on kovaa, eikä vuokra-asuntojen hinta muodostu ainoaksi esteeksi suosituimmissa paikoissa. Kun vuokra-asuntoa havittelevat useammat vuokralaiset kuin aikaisemmin, vuokranantajat voivat valita mieleisensä vuokralaiset.
Espanjan hallitus ja aluehallitukset ovat pyrkineet vastaamaan vuokrien nousuun sääntelytoimenpiteillä, jotka ovat kuitenkin toimineet tarkoitustaan vastaan. Vuonna 2023 säädetty ley de vivienda -asuntolaki parantaa vuokralaisen asemaa, mutta on saanut monet vuokranantajat vetäytymään markkinoilta ja näin vähentänyt tarjolla olevia vuokra-asuntoja. Observatorio del alqulerin, espanjalaisen vuokramarkkinoihin keskittyneen tutkimuslaitoksen mukaan tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrä vähentyi vuosien 2023—2024 välillä lähes kolmanneksella. Suurin osa vähennyksestä johtuu Barcelonasta, jossa Katalonian itsehallintoalueen vuokrasääntely on saanut monet vetämään vuokra-asunnon pois markkinoilta.
Turistiasunnoista ei ole pulaa
Espanjan suurimman kiinteistövälityspalvelun Idealistan tiedottaja Francisco Iñareta kiteyttää, että vuokraamisesta Espanjassa on tullut aiempaa elitistisempää: jokaista markkinoille tulevaa vuokra-asuntoa havittelee keskimäärin yli 35 vuokralaiskandidaattia. Kiinteistönvälityspalveluiden käyttäminen on Espanjassa yleistä paitsi omistusasuntoa myös vuokra-asuntoa etsittäessä. Vuokra-asuntojen saatavuus ja vuokrien hinnat kuitenkin vaihtelevat alueiden, kaupunkien ja jopa eri kaupunginosien välillä.
Vuokrat ovat nousseet erityisen paljon turistien suosimissa paikoissa, kuten Espanjan rannikolla ja saarilla, samalla kun maahanmuutto Espanjaan on lisääntynyt vuodesta 2016 alkaen ja turismi jo pidempään vuodesta 2010. Koronan alkaminen hidasti molempia, mutta sen jälkeen kasvu on taas saavuttanut ja ylittänytkin alkuperäisen tasonsa. Kun turismi on pandemian jälkeen taas kasvanut, vuokra-asuntojen määrä on samaan aikaan pienentynyt. Johtuuko Espanjan vuokrahintojen nousu siis turismista?
Observatorio de alquilerin analyytikko Sergio Cardena toppuuttelee, ettei turistien vuokrauksella ole merkittävää vaikutusta Espanjan vuokrahintojen nousuun, joka johtuu ennen kaikkea vuokra-asuntojen määrän pienemisestä. Itse asiassa turismiasunnoista ei edes ole pulaa.
– Turistiasuntojen lisääminen Espanjan suurimpien kaupunkien vuokramarkkinoille olisi vain pieni ja riittämätön askel kohti tarjontatasoa, joka todella tasapainottaisi markkinoita, Cardena arvioi.
Vaikka yöpymisten määrä Espanjassa on lisääntynyt, turistit jakautuvat erilaisiin majoituksiin, kuten esimerkiksi hotelleihin, hostelleihin, leirintäalueille ja erilaisiin turisti- ja maaseutumajoituksiin. Valtakunnallinen turistiasuntojen vuokrausaste jopa laski hieman viime vuoden aikana, joten vuokra-asuntojen pula ei varsinaisesti kosketa turistiasuntoja.
Vuokrat suomalaisten suosikkikohteissa
Cardena kertoo, että vuokra-asuntojen kysyntä on kuitenkin noussut pandemian jälkeen merkittävästi suomalaisten suosimilla alueilla Málagassa ja Alicantessa, mikä on heijastunut vuokrahintoihin. Iñareta puolestaan arvioi, että vuokratoimenpiteet vaikuttavat myös suomalaisiin vuokralaisiin, sillä vuokra-asuntotarjonta on vähentynyt kaikkialla Espanjassa. Kilpailussa asunnoista pärjäävät parhaiten korkeimman luottoprofiilin omaavat hakijat.
Vuoteen 2022 asti vuokra-asunnon hinta Málagan provinsissa oli alle 900 euroa, mutta tällä hetkellä keskivuokrahinta ylittää jo 1 200 euroa. Etätyön nousu pandemian jälkeen, paikallinen ilmasto ja suuren teknologiapuiston olemassaolo vauhdittavat vuokrauskysynnän kasvua Málagassa.
Vuokra-asuntojen puute näkyy kuitenkin voimakkaammin Alicantessa, jossa vuokratarjonta on laskenut lähes kolmanneksella samaan aikaan, kun kysyntä vuokra-asunnoille on kasvanut. Hintojen nousun lisäksi myös vuokra-asuntojen vähäisyys verrattuna kysyntään voi vaikeuttaa vuokraamista. Vuokra-asuntojen hinta Alicanten maakunnassa on noussut vuoden 2022 keskimääräisestä 737 eurosta 959 euroon vuonna 2024.
Nopeimmin kasvavat Espanjan kaupungit houkuttelevat runsaasti uusia asukkaita ulkomailta. Torrevieja on kärjessä väkiluvun kasvussa, mutta myös pohjoiseurooppalaisten suosimat Benidorm, Estepona ja Marbella kuuluvat maan nopeimmin kasvaviin kaupunkeihin.Nopea kasvu vaikuttaa väistämättä myös sen vuokra- ja asuntomarkkinoihin. On syytä huomata, ettei esimerkiksi Torreviejassa ole juurikaan hotelleja ja sen vuoksi turistien ja muiden matkailijoiden oleskelu ei jakaannu Cardenan kuvailemalla tavalla erilaisiin majoitustyyppeihin, vaan pienessä kaupungissa useimmat joutuvat vuokraamaan tai ostamaan asunnon. Erilaiset matkustamisen ja asumisen tavat voivat siis sekoittua.
Miksei Espanjassa rakenneta uutta asuntokantaa?
Vuokrien nousun syy on yksinkertainen: vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut enemmän kuin niiden määrä.
Vuokramarkkinoilta etsitään eniten alle 900 euron asuntoja, joita on vähiten tarjolla. Eri kaupungeissa ja alueilla etsitään erilaisia vuokra-asuntoja, mutta suosituin asuntotyyppi on kahden tai kolmen makuuhuoneen asunto, niin sanottu perheasunto, jonka keskimääräinen pinta-ala on noin 70–80 neliömetriä.
Eurokriisin jälkeen rakentaminen sakkasi pitkään. Helmikuussa El País uutisoi, että Espanjassa rakennetaan nyt enemmän kuin kuuteentoista vuoteen.
Cardena on kuitenkin skeptinen sen suhteen, kuinka pitkälle nykyiset rakennusmäärät auttavat asuntopulan selättämisessä. Vaikka Espanjassa rakennetaan enemmän kuin pitkään aikaan, uusien asuntojen määrä on siitä huolimatta vähäistä verrattuna 1990-luvun rakennettujen asuntojen määrään.
– Kotitalouksien määrä kasvaa tällä hetkellä asuntorakentamista nopeammin. Espanjan keskuspankki on arvioinut noin puolen miljoonan asunnon alijäämän. Lyhyellä aikavälillä vuokrahinnat jatkavat nousuaan ainakin valtakunnallisesti niin kauan kuin asuntotarjontaa ei lisätä, kuuluu Cardenan kaunistelematon arvio vuokramarkkinoiden tulevaisuudesta.
Vuokralle laittaminen tuo vapautta
Asuntosijoittaja ja sisustussuunnittelija Tiina Mäkikyrö hankki puolisonsa kanssa asunnon Torreviejasta viitisen vuotta sitten. Pari vuokraa asuntoa kesäisin, kun asuu itse muualla. Mäkikyrö kertoo, että vuokralaisten hankkiminen ja vuokraaminen on ollut helppoa alustojen kautta, kunhan huolehtii kirjanpidosta ja seuraa ajankohtaista vuokraukseen liittyvää lainsäädäntöä.
Espanjassa asuntoaan vuokraavan tulee rekisteröidä kohteensa kansalliseen vuokrarekisteriin sekä hankkia alueellinen vuokralisenssi. Valencian alueella asunnon tulee täyttää varustelultaan tietyt kriteerit, mikäli sitä käytetään turistivuokraukseen, eli alle 11 päivän vuokraukseen. Lisäksi vuokraajan tulee ilmoittaa vuokratuloista ja -kuluista verotukseen sekä Espanjaan että Suomeen, mikäli on siellä kirjoilla. Nykyisin kaikkien vuokraamiseen keskittyvien alustojen, kuten Airbnb:n ja Bookingin, tulee ilmoittaa saadut tulot suoraan unionimaiden veroviranomaisille.
Mäkikyröille omistusasunnon vuokraaminen on eräänlaista säästämistä, joka mahdollistaa asumisen monessa paikassa. Asuinpaikka vaihtuu kausittain kysynnän mukaan niin, että pariskunta itse asuu matalan kysynnän kohteessa.
Riippumatta siitä, asuuko vuokralla vai omistusasunnossa, kodin viihtyisyyttä voi parantaa samoilla vinkeillä. Sisustussuunnittelija pohtii, että espanjalaiset asunnot eroavat suomalaisista ainakin pohjaratkaisujen, märkätilojen eristyksen ja ilmanvaihdon suhteen, mikä on hyvä huomioida kodin suunnittelussa.
– Asunnot täällä Espanjassa ovat usein pitkulaisia ja käytävämäisiä. Eteinen puuttuu. Pitkän ja kapean muodon katkaiseminen ja leventäminen sisustusratkaisuilla on yksi hyvä tapa muokata asunnosta kodikkaampi, Mäkikyrö vinkkaa.
Teksti Emilia Voltti Kuvat Tiina Mäkikyrö
Artikkeli on julkaistu Olé Sanomat -lehdessä 22-2025. Voit lukea ilmaiseksi sekä tuoreita että aiemmin ilmestyneitä Olé Sanomat -digilehtiä täältä.
